Immobilien als sichere Geldanlage?

Dieses Thema im Forum "Finanzen & Versicherung" wurde erstellt von phL, 30. Mai 2012 .

  1. 30. Mai 2012
    Hallo Leute,

    gleich vorweg: Ich habe das derzeit nicht vor, frage mich aber, warum es nicht so viele machen, denn hätte ich mein Studium abgeschlossen, würde ich das denke ich auch machen.

    Warum kauft man sich, wenn man ein sicheres, gutes Einkommen hat, nicht einfach 2-3 Eigentumswohnungen oder Häuser und vermietet diese dann? So wie ich von vielen Kumpels höre, die derzeit am ausziehen sind, ist der Immobilienmarkt derzeit von Mietern überflutet und um eine Wohnung zu bekommen, hat man gut und gerne 10-15 Konkurrenten. Ich habe schon von vielen gehört, dass man selbst für alte, schlecht isolierte und abgegammelte Wohnungen, sehr viel zahlen muss, einfach, weil es nicht genug am Markt gibt.

    Natürlich kann dieser Markt schwanken, aber ich denke die nächsten 15-20 Jahre sollte dieser Trend nicht unbedingt zurückgehen - vielleicht sogar verstärkt werden, weil die Schere zwischen Arm und Reich immer weiter aufgeht und sich viele "Normalos" einfach kein Eigenheim mehr leisten können.

    Angenommen man hat als Ehepaar ein Einkommen von 5000EUR netto Tendenz nach oben. Man kauft sich zB eine Eigentumswohnung für 120.000EUR, für welche man heute 700-800EUR Miete pro Monat verlangen kann (Natürlich über einen Kredit, schließlich hätte ich zB kein Kapital, da frisch nach dem Studium). Nimmt man einen Kredit auf und rechnet die Zinsen ein (habe mal mit 8% Zinsen gerechnet, keine Ahnung ob das nicht sogar mehr sind, dafür rechne ich nicht als effektiven Jahreszins, das is mir jetz zu viel ) so hat man sozusagen einen Schuldenberg von ~130.000 Euro.

    Zahlt man seinen Schuldenberg alleine von der Miete ab, wäre man nach 13,5 Jahren "schuldenfrei" und würde eine Immobilie besitzen, die 120.000EUR wert wäre (heutiger Stand).

    Selbstverständlich weiß ich auch, dass eine Immobilie laufende Kosten verursacht, Renovierungen und so weiter. Aber wenn man ja ein gutes Einkommen hat, kann man doch bestimmt 1000EUR jeden Monat zur Seite legen für solche Sachen.

    Das würde also bedeuten, dass ich nach 13.5 Jahren eine Immobilie besitze, die mir jeden Monat 800 Euro einbringt oder wenn ich sie verkaufen würde, einen halben Ferrari.

    Wo ist der Fehler in meiner Rechnung? Oder liegt es tatsächlich daran, dass es niemand macht, dass man diesen "Puffer" von 1000EUR benötigt, um überhaupt an einen Kredit zu kommen?

    Ich hoffe ihr könnt mich ein wenig zurechtstutzen, hab da wie gesagt keine Ahnung von und habe mich auch nie dafür interessiert, doch so langsam mache ich mir Gedanken, wie mein Leben mal ausschauen wird

    Gruß
     
  2. 31. Mai 2012
    AW: Immobilien als sichere Geldanlage?

    nur mal schnell nachgerechnet: bei deinen deinem kredit von 120.000EUR und 8% zinsen zahlst du schon alleine 800EUR/monat zinsen (bei jährlicher berechnung).
    also ist die miete schon weg bevor überhaupt etwas der schulden abgezahlt wurde. dazu wie gesagt laufende kosten, renovierung, ärger mit den mietern etc.

    und wenn du monatlich 1000EUR zur seite legst, hast du ja nach 10 jahren (ohne zinsen!) schon 120.000 gespart. habe die zinsformel gerade nicht im kopf wird aber geschätzt auf 140.000-150.000 rauslaufen.

    also zumindest mit deinen werten wird das so nichts

    btw, was studierst du denn? hoffentlich nichts was mit zahlen zu tun hat?
     
  3. 31. Mai 2012
    AW: Immobilien als sichere Geldanlage?

    Ich beschäftige mich auch sehr stark mit dem Immobilienmarkt - viele Verwandte von mir besitzen auch Anlageobjekte. Folgend ein paar Argumente zum Thema und Antworten auf deine Fragen:
    1. Aufgrund niedriger Kreditzinsen sind die Preise derzeit sehr hoch, da die Käufer aufgrund günstiger Finanzierung auch bei höheren Preisen zuschlagen. Dies kann sich auch ändern und dann hat man einen Wertverlust seiner Anlage. -> Um aber überhaupt einen Kredit zu bekommen muss man Sicherheiten vorweisen und eine Eigenbeteiligung leisten (und das ist nicht zu knapp je nach Bank) -> Es ist nicht so einfach in Deutschland einen Kredit zu bekommen.
    2. Zeige mir bitte ein vernünftiges Objekt für 120.000 EUR welches 700-800 EUR kalt Mieteinnahmen einbringen - Ich bin gespannt. Viele der Objekte zu diesem Preis sind zu klein, schlecht vermietbar oder alt. Kann sicherlich sein, dass man Glück hat aber halte ich doch für sehr fraglich. Bsp. Eines Verwandten: Haus+ Gründstückswert: ca. 300.000 - Mieteinnahmen pro Monat 950 kalt
    3. Wieviele Ehepaare in Deutschland haben grade mal so locker 5000EUR netto und können diese auch noch voll investieren?
    4. Ich bekomme es bei Verwandten von mir mit -> Vermieten von einzelnen Wohnungen/Häusern ist teilweise sehr anstrengend, zeit- und kostenaufwendig: Akzeptable Mieter finden die auch durchgängig zahlen, ständige Renovierung, Gartenarbeit, Ärger mit den Mietern o.Ä. -> Ein Verwandter von mir wurde gerade verklagt, da er die Wohnung jemand NICHT gegeben hat, da dieser nicht bis zum vereinbarten Zeitpunkt den Vertrag unterschrieben hatte -> Dieser klagt nun - hat zwar bereits verloren - geht aber nun in die 2. Instanz. Es ist oftmals nicht so locker wie man sich das vorstellt.
    5. Hinzu kommt ein generelles Grundrisiko: Preise sinken, Mietausfälle, Mietnomaden usw. die dir das Investment ganz schön versauen können

    Ich denke auch darüber nach mal in Immobilien zu investieren, aber erst wenn ich mehr Grundkapital habe um auch ausfallende Mieten gut wegstecken zu können.

    Verfolg einfach mal den Markt in deiner Region auf immoscout oder ähnlichen Portalen - Dadurch realisiert man wieviel Wohnungen/Häuser in welcher Größe wert sind und was für Mieteinnahmen man dafür verlangen kann.

    Bin auch gespannt, was die anderen hier für Erfahrungen gemacht haben

    Gruß
     
  4. 31. Mai 2012
    AW: Immobilien als sichere Geldanlage?

    a) Ist euer Zinssatz zu hoch angesetzt.
    b) Musst du die Wertänderung der Immobilie mit einkalkulieren.
     
  5. 31. Mai 2012
    AW: Immobilien als sichere Geldanlage?

    Vorweg beziehe ich mich hauptsächlich auf den Österreichischen-Markt denn dort bin ich tätig. (Aber einige Parallelen sind durchaus mit Deutschland erkennbar)

    Einen expliziten Zinssatz zu nennen ist quasi unmöglich denn der variiert enorm von Bankhaus zu Bankhaus, vor allem aber der Kreditart. zZ sind beispielsweise Baukredite sehr niedrig. (Euribor)
    Soviel zu den Zinsen.

    Zur Beschaffung des Kredites muss man natürlich auch über die nötige Bonität verfügen und teilweise mitfinanzieren. Soll heißen Bargeld besitzen, ausreichendes Einkommen oder ein Grundstück sein Eigen nennen können.

    Zur Immobilie selbst. Die Lage bildet wohl das A und O einer "Betongold"-Anlage denn sie ist prägend für den Preis. Im Moment sind europäische Toplagen nicht für jeden erschwinglich um nicht zu sagen für den Großteil unbezahlbar. (ab ~ 10000EUR /qm²)
    Weiters spielt natürlich die Größe eine enorme Rolle wie auch der Zustand.
    In Österreich spricht man bei Altbau(alles vor 1945) von Kategorien(4 verschiedene/Ein-Zweifamilienhäuser sind dem ausgenommen). Je nach Schema darf man nur eine bestimmte Miete pro/qm² verlangen.(gilt nur bis 120qm²)
    Meist hängt das Risiko des Vermietens auch am Wert ab. Also mit einer "teureren" Anlage bekommt man in der Regel verlässlichere Mieter.

    Als Beispiel deiner Rechnung mit 2-3 Eigentumswohnungen und einem Haus.

    Angenommen ich besitze 3 Wohnungen á 80qm² Neubau in guter Lage. (~4000EUR qm² Preis/Stadt) besitze ich ein Vermögen von ca. 1 Million Euro. (ohne Nebenkosten)

    und ein Haus 130qm² (~4000EUR qm²) summiert sich mein Vermögen auf ca 1,5 Millionen EUR.

    Würde ich nun 2000EUR netto monatl. zum investieren haben und es zinsfrei sparen hätte ich nach ca 50 Jahren dieses Vermögen. (nur um die Relation zu zeigen)


    Man braucht also sehr viel Geld, Erfahrung und auch Kraft um akzeptable Anlage zu kaufen. Es gibt sehr viel mehr Anlagen mit weitaus höheren Renditen, das Betongold gilt deswegen als sichere Anlage.

    Zusatzkosten: - Grunderwerbsteuer 5 %
    - Kosten für Notar und Grundbuchamt 1,5 % /des Kaufpreises


    http://www.maklerkonzepte.com/mietrendite-_840.html Lasst euch nicht von Inseraten wie 8% Mietrendite vera....
     
  6. 31. Mai 2012
    AW: Immobilien als sichere Geldanlage?

    Ok danke leute, ich hab mich wie gesagt nOch nie informiert und mir das zu rosig vorgestellt.

    Zu meiner zinsrechnung... Was hab ich mir dabei nur gedacht
     
  7. 3. Juni 2012
    AW: Immobilien als sichere Geldanlage?

    der staat kassiert ohne ende steuern auf die miete, da alle mieteinahmen idr der einkommenssteuerpflicht unterliegen
     
  8. 17. Juni 2012
    AW: Immobilien als sichere Geldanlage?

    Das ist ja egal, Du kannst da die Zinszahlungen gegenrechnen, die Modernisierungen usw., also wenn Du es geschickt machst, hast Du am Anfang sowieso keine Gewinne und musst auch nichts versteuern.

    Aber wie schon gesagt wurde, bei Immobilien muss man sich gut auskennen und genug Reserven haben, wenn mal eine Modernisierung kommt, die Stadt was an der Straße macht oder das Dach undicht ist.

    Viele vergessen einfach, dass eine Immobilie (mal abgesehen von der Lage und der sich ändernden Umgebung) nur dann wertstabil bleibt oder im Wert steigt, wenn man ständig Geld reinpumpt und modernisiert / repariert.
    Viele denken da immer nur ans Dach oder so.
    Es muss aber auch mal gestrichen werden, neuer Fußbodenbelag rein, Heizungspumpe getauscht werden, das Bad erneuert werden, etc. pp..
     
  9. 23. Juni 2012
    AW: Immobilien als sichere Geldanlage?

    Eine Immobilienanlage ist in der momentanen wirtschaftlichen Situation auch nicht ohne Risiko, eigengenutzt und abbezahlt aber ein Luxus, den man sich gönnen darf. Bitte laufende Kosten nicht vergessen, das schliesst immer wieder auftretende Reparaturen mit ein.
     
  10. 26. Juni 2012
    AW: Immobilien als sichere Geldanlage?

    Die Wohnung sollte man versuchen zu vermieten. Das kann man steuerlich geltend machen, da man ja Wohnraum schafft.

    Zum Thema Mietausfall gibts bei einigen Wohnanlagen "Cashpools". Die Mieten einzelner Wohnungen werden in einen Topf gegeben und dann gerecht auf alle Wohnungen ausgezahlt. Wenn du mal zwei oder drei Monate Mietausfälle hast, dann hilft dir die Gemeinschaft. Kann man machen, muss man aber nicht. Natürlich ist die Rendite höher, da die Cashpool Option monatlich kostet. Aber nur wenig.

    Die Immobilie sollte natürlich nicht in "Buxtehude" sein, sondern irgendwo in einer Großstadt, wo leute auch wohnen wollen, fernab von Flughäfen
     
  11. 3. Juli 2012
    AW: Immobilien als sichere Geldanlage?

    Das Eigenheim ist in vielen Fällen ein teures Vergnügen

    Die Vermögensfrage: Das Eigenheim ist in vielen Fällen ein teures Vergnügen - Vermögensfragen - FAZ

    Hier noch ein Artikel zum Thema Eigenheim als Geldanlage.
     
  12. 3. Juli 2012
    AW: Immobilien als sichere Geldanlage?

    => In der Regel finanziert die Bank nicht in voller Höhe. Sondern von dem Kreditbetrag wird erstmal ein Abschlag errechnet, wodurch natürlich ein zweite Last aufgenommen wird (siehe 1a und 1b Hypothek). Desweiteren bist du bei dem Erwerb einer Immobilie so bei 20% Eigenkapital und 80% Fremdkapital.

    Was mir noch dazu einfällt ist, dass du über einen verhältnismäßig kurzen Zeitraum finanzierst. Man kann sagen je kürzer die Laufzeit, desto höher die Zinsbelastung.

    Zu dem Anhalten der vermeintlichen Nachfrageüberhanges von Wohnungen. Die gestiegene Nachfrage ist in der Haushaltsveränderung in Deutschland begründet. Viele Leute ziehen nicht mehr zusammen in eine Wohnung. Single-Wohnungen mit 30 bis 40 m² gehen je nach Lage super weg.

    In Deutschland fehlen die Baugenehmigungen, um diese Nachfrage aufzufangen. Im Laufe der kommenden Jahre sollte das Angebot die Nachfrage jedoch eingeholt haben. Bin gespannt wie es in etwa 10 bis 15 Jahren am Wohnungsmarkt ausssieht.
     
  13. Video Script

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